“공공택지, 산업단지 등 정부와 지자체의 잇딴 개발계획 발표에 수도권 토지시장은 이미 벌집이 됐다”(업계 관계자)
9·13대책 이후 서울 주택시장은 안정세를 나타내고 있지만 서울을 제외한 수도권 집값이 여전히 꿈틀대고 있다.
이제 정부의 3기 신도시 개발을 비롯한 수도권 주택 30만호 추가 공급 대책과 각종 산업단지 개발을 앞두고 토지로 수요가 몰리고 있다.
특히 개발이 어려운 개발제한구역(그린벨트)나 농지 등까지 ‘묻지마’식 투자가 나타나고 있어 투자 판단에 주의가 필요할 것으로 보인다.
12일 국토교통부 실거래가 정보시스템에 따르면 10월(거래일 기준) 서울 전체 토지거래 336건중 22.7%(76건)이 개발제한구역에서 이뤄졌다.
면적 기준으로 보면 32316.58㎡중 거래량의 절반에 가까운 46.4%(14985.38㎡)가 그린벨트 투자로 쏠렸다.
경기도의 경우 그린벨트외에 농지 거래가 활발했다.
경기도에서 10월에 거래된 전체 거래 9293건중 농림지역은 18.7%(1735건), 그린벨트는 13.8%(1281건)으로 3분의 1 수준을 차지한다.
면적 기준으로는 총 720만5276.83㎡중 농림지역이 41.1%(296만1213.67㎡)로 가장 많고 개발제한구역이 9.8%(70만3805.82㎡)로 절반이상이다.
특히 경기도에 있는 농지는 올해 서울 집값 상승으로 투자쏠림이 나타나는 상황에서도 가파른 가격 상승세를 자랑하고 있다.
한국감정원 ‘전국지가변동률조사’ 자료에 포함된 보조지수 ‘농지 지가지수’에 따르면 경기도는 지난 9월 기준 111.354로 지난해말 103.313대비 7.8% 상승했다.
지역별로는 파주, 일산 등 경기북부지역의 상승폭이 컸다. 이용상황별 통계에서 고양시는 일산 서구에 있는 답(논) 지가가 지난해말 대비 11.3%(106.507→118.499) 상승하는 등 불과 9개월만에 7.9%(105.384→113.731)가 뛰어올랐다.
파주의 경우 같은기간 지가(논 기준)가 14.4%(102.554 →117.296) 급등한 것으로 나타났다. 성남 수정구(밭 기준)도 올해 6.9%(103.951→111.088) 상승했다.
농지가격의 상승 배경에는 남북화해무드에 따른 접경지 부동산시장에 관심이 집중된 이유도 있지만 근본적으로는 토지개발에 따른 ‘농지 대토’ 수요로 보여진다.
대토는 개발 계획에 따른 농지가 수용된 자경 농민에게 종전의 토지를 양도하고 현금 보상 대신 새로운 토지를 취득할 수 있게 하는 것을 말한다.
개발사업 발표로 이미 땅값이 오른 상태인데 땅주인은 보상금을 받아 다시 인근 지역 땅을 사는 일련의 과정속에서 주변 땅값은 자연 오름세를 보일 수밖에 없다는 것이 줄곧 문제점으로 지적돼 왔다.
하지만 올해는 정도가 더 심하다. 기본적으로 농지 투자는 자경 요건이 있고 이를 어길 경우에는 처벌이 뒤따르게 된다.
농지법 등에 따르면 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 않았을 경우 1년 이내에 해당 농지를 처분해야 한다.
이 같은 점을 감안하면 농지에 수요가 몰리는 것이 지나치게 과열 양상을 보이고 있다는 게 업계 관계자의 분석이다.
한 업계 관계자는 “수도권 곳곳에 개발계획이 발표되면서 자경농조차 땅값이 많이 올라 대토를 못할 지경”이라면서도 “그럼에도 수십년간 학습효과가 있다보니’지금이 가장 싸다’며 대토로 수요가 몰리고 있다”고 전했다.
마치 아직 논에서 자라고 있는 벼를 미리 파는 ‘입도선매’식으로 원주민들의 투자 열기에 불을 붙이고 있는 셈이다
농지 시장이 들썩이면서 ‘기획부동산’ 등과 같은 외지 투기 세력이 일부 유입된 것이 아니냐는 분석도 제기된다.
이 관계자는 “이미 수도권 토지시장이 ‘벌집을 쑤신 듯’ 개발 계획이 많다”면서 “자경 원칙도 법률만 놓고 보면 불법이지만 청문회때 고관대작들이 줄줄이 농지법 위반으로 걸리는 것만 봐도 요식행위에 그치고 있다”고 지적했다.
