서울시 한강 연접부는 최고 층고가 15층 이하로 제한된다. 서울시 전체 스카이라인은 지역별로 25층 이하~50층 이상까지 통일된 기준 아래 관리된다.
서울시는 한강변을 '자연문화유산' 수준으로 관리한다는 원칙 아래 토지 이용, 접근성, 경관 등에 대한 세부 원칙을 담은 '한강변 관리방향'을 2일 발표했다.
한강변 관리방향은 ▲한강 중심 도시공간 구현을 위한 4대 원칙 ▲한강변 공공성 확보를 위한 토지이용, 접근성, 경관관리 등에 대한 7개 세부 관리원칙 ▲한강뿐만 아니라 서울시내 전반에 적용될 스카이라인 관리 원칙 등으로 구성된다.
서울시는 이를 토대로 시민과 지역 주민, 전문가 등이 참여하는 상설 논의기구(가칭 한강포럼)를 통해 2015년 상반기까지 '한강변 관리 기본계획'을 구체화할 계획이다. 그간 정책 수행 과정 문제점을 해소하고 장기적인 관점에서 한강변을 관리하기 위한 계획이 담긴다.
4대 원칙은 ▲한강이 지닌 자연성 회복 ▲한강과 어우러지는 도시공간 관리 ▲한강 중심의 접근성·이동성 강화 ▲1000만시민의 생활문화공간 조성이다.
이를 구체화하기 위한 7개 세부 관리원칙 적용 대상은 하천 양안으로부터 0.5~1㎞다.
토지이용 부문 주요 특징은 공간을 사업 차원이 아닌 도시적 차원에서 관리해 특혜나 규제 논란을 해소하는 한편 경관 위주 등 특별 부문별 계획이 아닌 종합 계획으로 수립한다는 것이다. 사유화된 한강에 공공 공간을 지속적으로 확대하기로 했다.
우선 '서울 100년 도시계획'과 '2030 한강 자연성회복 기본계획' 등 상위계획과 연계 차원에서 한강 주변부 공간을 관리한다.
주요 가로 결절부, 한강 연접부 등 수변부는 우선, 지속적으로 공공 공간을 확보하기로 했다. 개발사업 시 우선적 공공기여를 받는 방식 등으로 이뤄질 예정이다. 한강 주요 가로변에는 지역 특화기능을 도입하고 시민공원 등 한강변은 복합체험, 여가문화공간으로 조성한다.
접근성 부문은 시민들이 걸어서 한강을 오갈 수 있도록 하는데 초점을 뒀다. 주요 도시가로와 지하철역에서 한강변까지 가급적 직선형 보행축을 조성하고 지하통로, 오버브릿지 등 한강 접근방식을 다양화한다. 대규모단지는 '공공보행통로' 등을 설치해 보행 연속성을 확보할 계획이다.
장기적으로는 도시고속도로로 차단된 접근성을 개선한다는 원칙도 수립됐다. 강변도로 지하화, 도로상부 공원화 등은 지역 여건에 따라 추진하되 민간사업 주체가 전부 부담하는 대신 공공도 참여하기로 했다. 생태 복원에 지장이 없는 범위내 교통, 여가, 관광 등 수상이용도 추진한다.
경관 부문은 향후 수변부, 주요 조망, 통경축은 주변 자연경관 공공성 확보를 위해 원칙적으로 저층관리한다. 단 건축물의 일률적인 높이는 지양하고 위치별로 높이를 관리한다.
수변연접부, 주요 도시 가로축, 주요산, 녹지축과 인접한 경우 개방감을 확보할 수 있도록 중저층으로 관리하고 특별건축구역, 공공건축가 등의 제도를 활용해 지구, 단지별 건축물의 다양성을 확보한다.
서울시는 시 전체에 적용할 통일된 스카이라인 관리원칙도 내놨다. 그간 층수 기준은 각 위원회별로 심의, 결정됐으나 향후 아파트지구 개발기본계획, 도심부 관리계획, 서울시 기본경관 계획 등을 취합해 마련한 건축물 높이 표준안이 적용된다.
에를 들어 제2종 일반주거지역은 25층 이하, 제3종 일반주거지역은 35층 이하, 상업·준주거·준공업+저층부 비주거 용도 포함 건축물은 40층 이하가 적용된다.
'중심지(지역, 지구중심 이상)+제3종일반주거지역 이상+저층부 비주거 용도'를 포함한 복합용 건축물은 50층 이하를 적용한다. 도심, 부도심과 도시기본계획에서 정한 지역은 50층 이상(초고층)을 지을 수 있다.
주요 산 주변과 구릉지는 저층을 원칙으로 하고 한강변 수변 연접부는 위압감 완화를 위해 15층 이하로 하는 등 스카이라인을 V자형으로 조절하기로 했다. 역사, 문화유산을 보호를 위해 주요 관리지역을 설정, 구체적 계획을 수립할 계획이다.
◇ 여의도·잠실·압구정·반포·이촌(서빙고)지구 등 가이드라인 제시
서울시는 기본계획이 수립되는 동안 여의도·잠실·압구정·반포·이촌(서빙고)지구 등 재건축·재개발 시급지역 사업 추진을 위해 현안사업 가이드라인도 마련했다.
가이드라인은 ▲통합개발→ 개별사업 전환 ▲공공기여 25%→15% 이하로 하향 조정하되 단지 특성에 따라 위원회에서 결정 ▴최고층수 50층 내외→지역별 차등화하도록 했다.
우선 사업 실현성 제고를 위해 기존 통합개발에서 개별사업으로 전환을 원칙으로 정했다. 통합개발은 필요시 지역 주민의 의견을 충분히 반영해 의사가 확인될 경우에만 추진한다.
또, 25%로 타 지역보다 과도하게 높게 설정된 공공기여를 15%이하 수준으로 하향 조정해 주민 부담을 크게 줄이되, 단지 특성에 따라 사회기반시설의 적정성 등을 감안해 위원회 심의로 결정할 예정이다
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건축물 높이에 있어서도 기존엔 지역에 관계없이 50층 내외로 정해 사실상 높이에 대한 기준이 없었지만, 앞으로는 서울시 전체 스카이라인 관리원칙에 따라 지역별로 차등화 한다.
예를 들어 제3종주거지역인 압구정, 반포, 이촌(서빙고)지구는 최고층수가 35층 이하가, 여의도, 잠실 등은 도심 내 중심기능을 지원할 수 있도록 최고층수 50층 이하가 적용된다. 단 여의도는 용도지역변경 시 공공기여 추가를 전제로 최고 층수를 상향 조정할 수 있다.
서울시는 명확한 층수 기준 제시로 사업 추진 속도가 빨라질 것으로 내다봤다.
동일 지역이라도 수변 인접부 첫 건물은 10층~15층 이하 중저층으로 하고, 그 이후 건물은 상대적으로 높게 하는 방법으로 병풍형 획일적 경관을 탈피 입체적인 경관을 창출할 수 있게 할 계획이다.
남산, 관악산, 현충원, 용산공원 주변 지역도 자연경관 조화를 위해 중저층으로 관리한다.
신반포1차 등 다수 사업이 이 기준과 유사한 수준에서 도시계획위원회 자문을 받아 최종 건축위원회 심의를 통과함 만큼 해당 지구의 사업 실현 가능성이 높아질 것이라고 서울시는 설명했다.
또 이 5개소 외에도 계획 수립 전에 한강변 사업을 추진하는 경우 '관리원칙'을 바탕으로 도시계획위 심의 등을 통해 사업 추진이 가능하다고 부연했다.
이제원 서울시 도시계획국장은 "사업성과 공공성을 모두 충족하도록 노력을 기울였다"며 "한강변 관리 기본계획은 규제라기 보단 도시의 가치를 높이고 예측 가능성을 담보, 주민과 공공이 함께 체계적인 한강변 관리를 해 나갈 수 있는 수단이 될 것"이라고 말했다.
