이재명 정부가 지난 7월 27일 주택담보대출 상한액을 6억 원으로 제한하는 등의 내용을 담은 ‘가계부채 관리 강화 방안(6·27 대책)’을 발표한 지 한 달이 지났다. 사실상 새 정부의 첫 부동산 대책이라고 할 수 있다. 소비자들의 집값 상승 기대가 다섯 달 만에 큰 폭으로 둔화했다. 고강도 가계대출 규제와 기준금리 동결 영향으로 풀이된다. 부동산 시장 과열 양상이 다소 진정되는 등 일단은 대책이 효과를 발휘하고 있는 것으로 보인다는 게 중론이다.
지난 7월 23일 한국은행이 발표한 ‘2025년 7월 소비자동향조사 결과’를 보면, 지난 7월 주택가격전망지수(CSI)는 109로 전달 120보다 11포인트나 큰 폭 떨어지며 다섯 달 만에 하락 전환했다. 이달 하락 폭(11)은 2022년 7월(16) 이후 3년 만에 최대 폭이다. 집값 상승을 예상하는 소비자 비중이 그만큼 크게 줄었다는 의미다. 이 지수가 100 이상이면 1년 뒤 집값이 지금보다 오를 것이란 전망이 더 많다는 뜻이다. 주택가격전망지수(CSI)는 지난 3월 105 이후부터 4월 108, 5월 111, 6월 120까지 넉 달 연속 가파르게 올라 지난달에는 집값 급등기인 2021년 10월(125) 이후 3년 8개월 만에 가장 높은 수준인 120까지 상승했다. 한국은행은 “정부의 6·27 가계부채 관리 강화 방안 시행으로 주택가격 하락 기대감이 커졌고 수도권 아파트 매매가격도 오름세가 둔화한 영향”이라고 설명했다.
이보다 하루 뒤인 지난 7월 24일 한국부동산원이 발표한 ‘전국주택가격동향조사 : 2025년 7월 3주 주간 아파트가격 동향’을 보면 7월 셋째 주(7월 21일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.16% 올라 전주(0.19%) 대비 상승 폭이 0.03%포인트 축소됐다. 6·27 대책 발표 직전 0.43%까지 올랐던 서울 아파트값 상승 폭은 대책 발표 이후 6월 넷째 주 0.40% → 7월 첫째 주 0.29% → 7월 둘째 주 0.19% → 7월 셋째 주 0.16%로 4주 연속 줄어들고 있다. 아파트값 상승 폭이 떨어졌을 뿐 아니라, 아파트 매매 건수도 70% 이상 급감했다. 대책 발표 이후 우려됐던 이른바 ‘풍선효과’도 아직은 나타나지 않고 있다.
주택가격전망지수(CSI)는 소비자들이 향후 1년간 집값이 어떻게 변할 것인지에 대한 기대를 수치로 나타낸 것으로 실제 집값 상승률과 가장 높은 상관성을 보이는 지표다. 이 지수가 100을 초과하면 집값 상승을 예상하는 소비자 비중이 더 크다는 의미이며, 반대로 100 이하일 경우 하락세를 예상하는 소비자가 많다는 것을 의미한다. 한국은행은 집값 과열을 진정시키려면 집값 상승 기대심리가 먼저 꺾여야 한다고 강조해왔다. 집값 상승 기대는 둔화를 했다지만 여전히 상승 전망이 더 많고 주택가격전망지수(CSI) 20년 장기평균인 107을 조금 웃도는 수준인 만큼 아직은 부동산 시장에서 주택매매 가격 둔화 흐름을 좀 더 지켜봐야 할 것 같다.
한편 집값 상승 기대와 함께 금리 인하 전망도 한풀 꺾였다. 지난 7월 23일 한국은행이 발표한 ‘2025년 7월 소비자동향조사 결과’를 보면, 지난 7월 금리수준전망지수(CSI)는 95로 전달 87보다 8포인트나 큰 폭으로 오르며 넉 달 만에 상승 전환했다. 지난달 금리수준전망지수(CSI) 87은 2020년 6월 82 이후 가장 낮은 수준이었는데, 금리수준전망지수(CSI)는 6개월 전과 비교한 현재를 또 현재와 비교한 6개월 후 전망임을 감안해 보면 이달 들어서 6개월 뒤 금리가 더 낮아질 것이란 응답이 크게 줄어든 것이다. 한국은행의 기준금리 동결(7월 10일 연 2.50%)과 주요 시중은행의 주택담보대출 금리 인상 영향으로 풀이된다.
우리 경제와 사회에 부동산 시장 불안이 가져올 부작용은 두말할 필요가 없이 크다. 우선 ‘가계부채 관리 강화 방안(6·27 대책)’이 시행된 지 한 달째, 서민과 취약 차주들의 자금줄이 급격히 마르고 있다. 은행권의 문턱이 높아진 데 이어 제2금융권마저 대출 승인을 조이고 있어서다. 제도권 최후의 보루인 대부업체도 리스크 관리를 이유로 심사를 강화하고 있다. 자금줄이 막힌 중·저신용자의 경우 마땅한 대체 수단이 없어 불법 사금융으로 내몰릴 우려가 한층 커졌다. 지금도 소비와 성장을 심각하게 제약하고 있는 가계부채가 더욱 증가하게 되고, 자산 격차도 확대돼 계층 간 ‘양극화(兩極化 │ Polarization)’와 위화감(違和感 │ Incongruity)이 심화할 수밖에 없다. 출범한 지 두 달도 채 안 된 새 정부에 대한 신뢰를 떨어뜨려 전반적인 국정운영 동력마저도 약화하게 된다. 한국은행의 통화정책도 발목이 잡힌다. 지난 7월 10일 한국은행 금융통화위원회는 올 하반기 첫 ‘통화정책방향 회의’에서 부진한 경기에도 집값과 가계부채에 대한 우려 탓에 기준금리를 연 2.50%로 동결했다. 올해 성장률 전망이 1%에도 미치지 못하고 0.8% 성장에 머무른다는 예상만큼 추가 금리 인하를 통한 경기 부양 필요성이 여전한데도, 집값 불안이 계속되면 한국은행의 운신 폭은 그만큼 좁아질 수밖에 없다.
한편 금융위원회도 지난 7월 25일 이번 달 들어 가계대출 증가세가 둔화하고, 서울 아파트값 상승률도 하락하는 등 6·27 대책의 효과가 나타나고 있다고 자평했다. 하지만 긴장의 끈을 늦출 수는 없는 상태다. 서울 아파트값은 상승 폭이 줄었을 뿐 여전히 상승세가 지속되고 있고, 일부 지역에서는 오름폭이 확대되고 있기도 하다. 여전히 위기의식을 갖고 팽팽한 긴장감을 견지해야만 할 것이다. 우리 사회에 화석처럼 굳어버린 ‘부동산 불패 신화’가 워낙 강고한 탓에 집값 상승 기대심리가 언제 다시 고개를 들지 모른다. 정부는 집값 안정에 대한 일관된 의지를 표명하며, 부동산 시장의 안정세가 확고해질 때까지 6·27 대책을 차질 없이 시행해나가야만 한다. 필요로 할 때는 언제든지 추가 수요 억제 조치를 취할 수 있도록 만반의 준비를 하는 한편, 시장 심리 안정에 효과를 발휘할 수 있는 공급 확대 방안도 서둘러 치밀하게 마련해 알릴 필요가 있다. 정부는 이재명 정부의 성패를 가누는 부동산 정책의 중요성을 깊이 명찰하고 집값 안정 추세만큼은 지속 이어가야만 한다.
