“시장 가격과 괴리…감정원 실거래가격지수 45.5%”
문재인 정부 들어 3년 동안 서울 아파트 가격이 가파르게 상승한 가운데 정부가 사용하는 부동산 통계를 두고 ‘왜곡’ 논란이 끊이지 않고 있다.
17일 부동산 업계에 따르면 지난 7월 김현미 국토교통부 장관이 “3년 동안 서울 집값은 11% 올랐고, 아파트 가격은 14% 올랐다”고 발언을 한 이후 통계 왜곡 논란이 증폭되고 있다.
이를 두고 온라인 부동산 커뮤니티 등에서는 국민들이 체감하는 3년 동안의 집값 상승 정도와 괴리가 너무 커 공감하기 어렵다는 지적이 잇따르고 있다.
특히 정부가 근거로 제시하는 한국감정원 매매가격지수는 민간기관에서 만든 지표나 감정원이 만든 다른 지표 보다 지나치게 낮아 비현실적이라는 지적도 곳곳에서 제기되고 있다.
하나금융경영연구소는 지난 16일 ‘법원 등기 데이터를 활용한 국내 부동산 거래 트렌드 분석’ 보고서를 통해 “국토부는 한국감정원 통계 중 가장 낮게 상승한 매매가격지수를 인용해 3년 간 서울 아파트 값이 14.2% 올랐다고 발표했으나 매매가격지수는 표본에 대한 설문조사 결과로서 실제 시장가격과 괴리가 있을 수 있다”고 지적했다.
김 장관이 발언한 ‘3년 상승률 14%’는 한국감정원의 지난 3년(2017년 5월~2020년 5월)간 매매가격지수를 근거로 한 것이다.
하지만 감정원이 공표하는 또 다른 지표인 실거래가격지수는 이 기간 45.5% 상승했고, 실거래 평균가격과 실거래 중위가격도 각각 39.1%, 38.7% 올랐다.
매매가격지수는 표본에 대한 설문조사 결과이기 때문에 실제 시장 가격과 괴리가 있다는 게 하나금융경영연구소 분석이다.
감정원의 매매가격지수는 임대를 제외한 거래 가능한 재고 아파트 내 지역별, 규모별로 표본을 추출한 후 실거래정보에 기초해 전문조사자의 현장 조사를 통해 가격을 조사하고 지수를 산출한다.
어떤 아파트를 표본으로 활용하는 지는 함께 공표하지 않는다. 실거래가격지수는 지수산정기간 중 거래신고가 2번 이상 있는 아파트의 가격변동률과 거래량으로 지수를 산출한다.
정훈 하나금융경영연구소 연구위원은 “서울 아파트 값은 최근 3년간 급등했지만 일부 주택가격지수는 시장 현실과 거리가 있다”며 “모집단에 대한 표본의 대표성 확보는 물론 조사 단계에서 시장 현실을 반영한 시세 데이터가 정확하게 수집되고 있는지 검증이 필요하다”고 지적했다.
국회에서도 야당 의원들을 중심으로 정부의 부동산 통계 왜곡 지적이 잇따르고 있다.
국민의힘 김은혜 의원은 최근 열린 국토위 전체회의에서 “국민들이 실제 체감하는 아파트값 상승률이 있는데 14%만 올랐다고 하는 것은 국민을 우롱하는 것”이라고 지적했고, 같은 당 김상훈 의원은 “국민들은 집값 상승 때문에 다들 힘들어 하는데 정부는 부동산 가격이 안정화 되어 가고 있다고 얘기한다”며 “그런 오판이 실패를 부르는 것”이라고 했다.
국민의힘 안병길 의원도 지난 16일 경제분야 대정부질문에서 “김현미 장관은 지금 부동산 가격 상승이 멈췄다고 얘기하는데 민간통계는 그렇지 않은 것으로 나타난다”고 지적했다.
이에 정세균 국무총리는 “통계가 왜 이렇게 다를 수 있을까 생각을 해 봤는데 실거래가 기준도 있고 호가 기준도 있기 때문에 샘플링을 어떻게 하느냐에 따라서 통계가 다른 것 같다”며 “정부는 공식통계에 의존하는 것이 옳고 다른 통계가 있으면 참고하는 수준이면 된다”고 말했다.
국토부는 감정원 실거래가격지수는 시장 상황을 과잉 해석할 여지가 있는 반면 매매가격지수(주택가격동향지수)가 전체 주택시장 상황을 진단하는 데 유용하다는 입장이다.
국토부 관계자는 “주택가격동향지수는 거래가 활발하지 않은 주택 등 모든 주택을 모집단으로 해 표본이 설계돼 있기 때문에 전체 주택시장 상황 진단에 유용한 지표”라며 “반면 감정원 실거래 가격지수는 실제 거래가 된 주택가격의 흐름을 파악하는데 유용하지만 시장 상황을 과잉 해석할 여지가 있다”고 설명했다.
실거래는 가격상승률이 높은 신축 아파트와 건축연령 25년 초과하는 재건축 대상 아파트의 비중이 높아 전체 시장 상황보다 집값 상승률이 높게 나타날 수 있다는 게 국토부 설명이다.
또 최근 고가 아파트 거래비중이 늘어나면서 실제 거래된 아파트의 가격을 활용해 통계를 산출하는 경우 역시 집값 변동률이 전체 시장상황 대비 가격 변동률이 과대 계상될 수 있다는 설명이다.
국토부 관계자는 “주택시장은 지역, 주택 유형별로 차이가 크기 때문에 목적에 따라 다양한 지표를 보완적으로 활용해야 정확한 상황진단이 가능하다”며 “정부는 주택시장 상황 진단을 위해 다양한 지표를 활용하고 있다”고 밝혔다.
