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부동산 PF, 옥석 가리기 나선다…‘기준 미달’ 사업장 사실상 퇴출
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부동산 PF, 옥석 가리기 나선다…‘기준 미달’ 사업장 사실상 퇴출
  • 이광수 기자
  • 승인 2024.05.13 15:29
  • 댓글 0
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사업성 평가 기준 개선해 엄격한 옥석가리기 나서
일부 사업성 부족 사업장에 최대 5조원 신디케이트론
신규자금 지원 금융사에 건전성 규제완화 인센티브
▲ 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 한 관람객이 서울 시내를 내려다보고 있다. /뉴시스
▲ 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 한 관람객이 서울 시내를 내려다보고 있다. /뉴시스

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 연착륙을 위해 엄격한 사업성 평가로 고강도 옥석가리기에 나선다.

평가 결과 사업의 계속 진행이 불가능하다고 판단되는 사업장은 사실상 퇴출까지 가능토록 하고 사업성이 일부 부족한 사업장에 대해서는 은행과 보험권이 소방수로 나서 최대 5조원 규모의 공동대출로 돈줄을 풀어준다는 구상이다.

금융위원회와 금융감독원은 13일 이같은 내용을 담은 ‘부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향’을 발표했다.

이번 대책의 핵심은 엄정한 옥석가리기를 통해 사업성이 충분하거나 일부 보강이 필요한 사업장에는 돈이 돌게 하고 사업 진행이 어렵다고 판단되는 사업장은 과감히 정리할 수 있도록 하는 것이다.

이를 위해 우선 금융당국은 PF 사업성 평가기준을 개선해 사업성이 양호한 정상사업장과 사업성이 부족한 사업장을 엄정하게 구분키로 했다. 현행 사업성 평가기준은 PF 특성과 위험을 충분히 반영하지 못하고 구체적이지 않아 사업성이 부족한 사업장 선별 및 질서 있는 정리 추진에 한계가 있다는 판단에서다.

기존에 본PF와 브릿지론를 대상으로 하던 사업성 평가를 토지담보대출과 채무보증 약정에 대해서도 실시하고 대상기관에 새마을금고까지 포함시켰다.

특히 ‘양호-보통-악화우려’의 3단계 등급을 ‘양호-보통-유의-부실우려’의 4단계 등급으로 세분화해 양호 등급은 재구조화나 자율매각을, 부실우려 등급은 상각이나 경·공매 등으로 정리토록 했다. 현행법상 금융당국은 금융사에 부실채권을 상각하도록 명령할 수 있는데 최하위 등급을 받은 사업장은 사실상 시장에서 퇴출시킬 수 있도록 한 것이다.

일부 금융회사들이 사업성이 극히 낮아 정상적인 사업추진이 어려운 PF 사업장까지 향후 부동산 경기회복을 기대하며 재구조화 및 정리를 미루자 금융당국이 칼을 빼든 셈이다.

평가기준도 사업장 성격에 따라 브릿지론과 본PF로 구별해 평가체계를 강화했으며 각 평가등급별 기준도 구체화했다. 유의나 부실우려 등급을 받은 사업장에 대해서는 금융사로부터 사후관리 계획을 제출받아 금감원이 점검에 나서는 등 사업장 재구조화나 정리가 제대로 이행되는지도 밀착 관리키로 했다.

평가 결과 사업성이 충분한 정상 PF 사업장이라면 차질없는 금융 공급을 받을 수 있다.

금융당국은 브릿지론에서 본PF 전환시 필요한 자금공급에 문제가 없도록 지난 3월 실시한 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사의 PF사업장 보증을 기존 25조원에서 30조원으로 늘린다. 주택 PF사업장뿐 아니라 비주택 PF사업장에 대한 건설공제조합의 PF사업자 보증 프로그램도(4조원)도 신설한다.

어려움을 겪는 정상 PF사업장의 증액 공사비에 대한 추가 보증도 실시한다. PF 정상화 펀드 재원을 활용한 정상 PF 사업장에 대한 추가 자금 공급도 차질없이 이행할 방침이다.

PF 자금 공급과정에서 시행사·건설사에 과도한 수수료가 부과되는 사례가 없는지 점검할 예정이다.

사업성이 일부 부족한 PF 사업장에 대해서는 우선 금융사 스스로 재구조화 및 정리에 나설 수 있도록 할 방침이다.

무분별한 만기연장으로 사업성 보강이 늦어지는 일이 없도록 2회 이상 만기연장이 이뤄지는 PF 사업장에 대해서는 ‘PF 대주단협약’상 만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 3분의 2 이상 동의에서 4분의 3 이상 동의로 개선한다. 만기연장시 연체이자는 원칙적으로 상환하도록 한다.

금융사의 PF채권 경·공매 기준도 도입한다. 6개월 이상 연체 PF채권에 대해서는 3개월 내 경·공매를 원칙적으로 실시토록 한다. 공매시 실질담보가치를 반영한 최종공매를 설정하고 경·공매 미흡 사업장에는 시가가 아닌 공시지가로 평가토록 한다.

재구조화·정리에 필요한 자금과 인센티브도 지원한다.

상대적으로 자금여력이 충분한 은행·보험권이 우선 1조원 규모로 공동대출을 조성한다. 공동대출은 일단 5개 은행과 5개 보험사가 참여하는데 향후 지원 현황과 시장 상황 등을 봐가며 필요시 최대 5조원까지 지원 규모를 단계적으로 확대할 계획이다.

부동산 등 부실채권의 원활한 정리를 지원하기 위해 캠코 펀드에 ‘우선매수권’ 도입도 추진한다. 부동산 경기 회복을 기대하며 PF 채권 처리를 망설였던 매도자에게 캠코 펀드가 차후 PF 채권 처분시 재매입할 수 있는 기회를 부여하는 것이다.

또 지난해 캠코에서 새마을금고에 지원한 1조1000억원에 더해 올해도 새마을금고·저축은행업권에 총 4000억원 규모의 자금을 추가 지원한다.

금융당국은 시장·건설사·금융사의 영향을 최소화할 수 있도록 건전성 등 금융사 한시적 규제완화 조치도 함께 병행한다.

그간 금융사가 부실화된 사업장에 신규자금을 지원하는 경우 기존의 PF 채권과 동일하게 요주의 이하로 건전성이 분류됐으나, 앞으로는 한시적으로 건전성을 정상까지 분류할 수 있도록 허용한다.

신규자금 공급으로 PF사업장의 사업성이 개선되는 경우에는 사업성 재평가를 할 수 있는 근거를 명확히 함으로써 금융사가 부동산 PF에 적극적으로 자금공급을 할 수 있도록 한다.

또 저축은행의 영업구역 내 신용공여 한도 규제를 완화하고 부실채권 펀드 투자로 인한 유가증권 보유 한도 초과를 허용한다. 상호금융의 재구조화 목적 공동대출 취급기준 일부도 완화한다.

보험사의 PF 정상화 지원 등에 대한 K-ICS(위험계수)를 합리화하는 한편, 부동산 PF 대출 전후 유동성 관리 목적의 RP매도(차입)를 인정한다. 종투사의 주거용 PF 대출 영업용순자본비율(NCR) 위험값 완화, 금투사의 PF-자산유동화기업어음(ABCP) 보증의 PF 대출 전환에 대한 위험값 완화 등도 추진한다.

2022년 하반기부터 시행한 저축은행 예대율 완화, 여전사 원화유동성비율 완화 등 제2금융권 규제유연화조치도 올해말까지 추가 연장해 금융사의 유동성·건전성 관리 부담을 덜어낸다.

PF사업장 매각과 공동대출 지원에 따른 손실 발생시 금융사 임직원 면책 등 인센티브 제공도 적극 추진한다. 요주의 이하 여신에 대한 제2금융권 충당금 적립률을 모니터링해 충분한 충당금 적립도 지도할 계획이다.


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