수급불균형 심화…서울 집값 상승 견인
“아파트를 팔 사람이 없는데, 사겠다는 사람은 많아요”
지난 17일 서울 강남구 대치동 대장주로 통하는 래미안대치팰리스 단지의 한 공인중개업소 대표는 “아파트를 팔겠다는 집주인은 손에 꼽을 정도인데, 사겠다는 사람은 계속 늘고 있다”며 이같이 말했다.
이 대표는 “정부가 강남 집값 잡겠다고 대책을 계속 내놓고 있지만, 별다른 효과를 발휘하지 못하고 있다”며 “거래가 성사되면 신고가를 경신한다”고 전했다.
한동안 잠잠하던 강남지역 집값 상승세가 심상치 않다. 정부가 강남지역 집값을 잡기 위해 세금과 대출 등 총망라한 대책을 쏟아냈으나, 거래절벽 상황에서도 신고가를 경신하는 사례가 이어지고 있다.
특히 올해 들어 3.3㎡(평)당 1억원이 넘는 아파트들이 잇따르면서 이른바 ‘강남불패’ 신화가 더욱 견고해지는 양상이다. 또 서울 집값 상승의 근원지로 꼽혔던 강남지역 집값 상승이 서울 전역을 확대되고 있다.
강남4구(강남·서초·송파·강동)의 재건축 단지를 중심으로 강세가 이어지면서 서울 집값 상승을 이끌었다. 한국부동산원이 발표한 이달 둘째 주(9일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면, 서울의 아파트값은 0.20% 상승하며 지난주와 동일한 상승폭을 유지했다.
송파구(0.24%)는 잠실동 재건축 위주로, 강남구(0.23%)는 압구정·도곡·대치동 위주로 올랐다. 서초구(0.22%)는 서초·방배동 재건축 위주로, 강동구(0.16%)는 둔촌·고덕·길동 위주로 상승했다.
강북지역에선 노원구(0.32%)는 하계동 구축과 공릉·월계동 위주로 올랐다. 도봉구(0.28%)는 창·방학동 재건축 위주로, 중랑구(0.21%)는 면목·상봉동 중저가 위주로 상승했다.
부동산원 관계자는 “여름 휴가철 비수기에다 코로나 확산의 영향으로 거래량이 줄었지만, 규제완화 기대감 있는 재건축(구축)과 주요 단지 중심으로 신고가 발생하며 상승세가 이어졌다”고 설명했다.
국토교통부의 실거래가 공개 시스템에 따르면 지난 6월 서울 서초구 반포동 아크로리버파크(전용면적 59㎡)는 27억원에 거래됐다. 이를 3.3㎡ 당 가격으로 환산하면 1억4857만원이다. 또 최근 재건축 이주를 시작한 반포주공1단지를 비롯해 압구정 현대 14차와 현대 1·2차, 한양1차, 잠원동 신반포8차, 신반포2차 등에서 3.3㎡ 당 1억원을 상회하는 거래가 이뤄졌다.
상황이 이렇다 보니 정부가 서울 강남 집값을 잡기 위해 쏟아낸 각종 규제가 오히려 독으로 작용했다는 평가다. 서울 집값의 ‘바로미터’인 강남지역의 집값을 잡기 위해 정부는 2019년 12·16 대책을 통해 초고가 아파트에 대한 대출 규제를 강화했다. 지난해에는 6·17, 7·10 대책 등으로 다주택자에 대한 세금 강화 등 잇단 대책을 쏟아냈다.
하지만 정부의 잇단 규제 대책으로 재건축·재개발이 사실상 묶이면서 오히려 강남지역 재건축 단지들의 희소성이 높아졌고, 다주택자에 대한 세금 부담 강화로 똘똘한 한 채에 대한 수요가 증가하면서 주택 수요가 강남지역에 몰리는 부작용이 나타났다.
여기에 정부의 대책이 발표될 때마다 집값이 일시적인 안정세를 보이다 다시 상승하는 현상이 반복되면서 규제에 대한 내성만 키웠다는 지적이다. 또 사실상 모든 부동산 거래를 규제할 수 있는 토지거래허가구역 확대에도 불구하고, 강남지역 집값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않으면서 정부가 쏟아낸 다양한 대책들은 사실상 무용지물로 전락하고 있다.
전문가들은 정부의 지나친 규제로 부동산 시장의 수급불균형이 심해지면서 강남지역 집값 상승으로 이어졌다고 진단했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “재건축 규제 강화로 강남 재건축 단지들의 희소성이 높아졌고, 다주택자에 대한 세금 부담 강화로 똘똘한 한 채에 대한 수요가 늘어나는 규제의 역설이 현실화됐다”며 “강남 집값이 잡기 위해 쏟아낸 정 부의 각종 대책이 오히려 강남 집값을 상승시키는 부작용으로 이어졌다”고 강조했다.
권 교수는 “주택 수요를 억제하는 정부의 잇단 규제 정책과 집값 고점 경고만으로 부동산 시장에 만연한 수급불균형을 해소하기 어렵다”며 “매물 잠김 현상이 해소되지 않으면 강남지역 집값 상승세가 이어질 것”이라고 덧붙였다.
