올해 부동산경매로 넘겨진 수도권 소재 아파트의 평균 감정가가 2007년 이후 6년 만에 3억 원 대로 떨어졌다. 부동산경기 침체가 장기화되면서 아파트 값이 하락한 데 따른 것.
26일 부동산경매정보업체 부동산태인이 2000년 1월부터 올해 7월까지 경매장에 나온 수도권 소재 아파트 신건(경매로 처음 넘겨진 물건) 13만6885개를 연도별로 분류해 조사한 결과, 올해 신건(7981개)의 평균 감정가는 3억8057만원으로 집계됐다.
수도권 아파트 신건 평균 감정가가 3억원 대를 기록한 것은 2007년(3억661만원) 이후 처음이다.
2006년까지 1억 대 수준을 유지했던 수도권 아파트 평균 감정가는 집값 상승기였던 2007~2008년을 지나면서 4억원 대로 올랐고, 이 같은 흐름이 지난해까지 이어졌다.
잠시 경기가 반짝했던 2011년에는 평균 감정가가 4억7719만원까지 오르기도 했다. 하지만 지난해 평균 감정가는 4억1911만원으로 전년대비 6000만원 가까이 떨어졌고, 올해도 지난해에 비해 4000만원 가까이 떨어지는 등 내림세가 이어지고 있는 모습이다.
업계에서는 이처럼 평균 감정가가 하락세를 보임에 따라 채권자들의 아파트 담보대출 미회수금이 증대될 수 있다고 분석했다.
부동산태인에 따르면 평균 감정가 대비 평균 근저당 설정액 비율은 올해 112%에 달했다. 이는 은행이 경매에 나온 아파트를 담보로 빌려준 돈이 감정가보다 12% 더 많다는 뜻이다.
이 비율은 2009년 125%로 역대 최고점을 찍은 후 2010년 115%, 2011년 82%로 점차 감소하는 흐름을 보였으나, 경기 침체가 본격화된 2012년 들어 26% 급증한 108%를 기록했다. 올해까지 2년 연속 오른 것.
특히 금융기관에서는 이런 리스크를 줄이기 위해 실제 대출해준 금액의 120~130%를 근저당 설정액으로 잡는다. 그러나 부동산경매는 유찰될 때마다 매각기준가가 2~30%씩 떨어지기 때문에 감정가에서 2번만 저감(저감율 36~51%)돼도 원금 손실이 불가피한 구조다.
그러나 다른 한편에서는 입찰자들에게는 기회다. 아파트 감정가 자체가 낮아진 만큼 유찰을 여러 번 기다리지 않아도 가격 메리트를 충분히 누릴 수 있고 입찰가 산정에서도 그만큼 여유를 가질 수 있기 때문이다.
또 최근 주택 수요층이 집값 하락에 대한 부담 때문에 매수보다는 전세나 반전세 시장으로 몰리고 있는 가운데 경매를 통해 좋은 아파트를 싸게 낙찰받을 수 있는 여건이 조성됐다는 점에서 내 집을 마련하려는 수요자 유입을 기대할 수도 있다.
부동산태인 정대홍 팀장은 "지난해 하반기와 올 상반기 주택시장을 관통했던 취득세 및 양도세 지원책의 효과가 시들해진 시점"이라며 "하지만 올 하반기까지 '생애 첫 주택 구입자'에 대한 혜택이 남아 있기 때문에 이들이 경매시장으로 눈을 돌릴 경우 상당히 긍정적인 결과를 낼 수 있을 것"이라고 밝혔다.
