“똘똘한 한 채로 갈아타기요? 분명히 말씀드리는데, 주거용이 아니면 그것도 안 하는 것이 이익일 겁니다.”

이재명 대통령이 지난 5일 SNS를 통해 이같은 작심 발언을 쏟아내면서, 오는 5월 9일 종료되는 다주택자 양도소득세 중과 유예를 예정대로 마무리하겠다는 방침을 분명히 했다. 다주택자 규제 기조를 재확인하는 동시에, 그간 규제의 사각지대로 여겨졌던 ‘비거주 1주택’까지 정책 논의의 범위에 포함시키겠다는 신호로 해석된다.

이 대통령은 앞서 지난달 23일에도 "다주택은 물론, 비거주 1주택도 주거용이 아닌 투자·투기용이라면 장기 보유했다고 세금을 감면해주는 것은 이상해 보인다"며 "장기보유특별공제 제도가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴"이라고 언급한 바 있다.

이어 "당장 세제를 고칠 건 아니지만, 충분히 토론해봐야 할 주제"라고 덧붙였다. 실거주 목적이 아닌 투자성 주택 보유에 대해서는 제도 전반을 재검토할 수 있다는 뜻으로 읽히는 대목이다.

대통령의 이같은 발언 이후 부동산 시장에서는 이른바 '똘똘한 한 채'를 둘러싼 논쟁이 본격화됐다. 다주택자 규제 강화 이후, 기존 주택을 처분하고 입지와 가격 경쟁력이 높은 고가 주택 한 채로 갈아타는 흐름이 확산됐기 때문이다.

특히 서울 강남권 등 핵심 지역을 중심으로 비거주 형태의 1주택 보유가 늘어나면서, 다주택 규제가 고가 주택 쏠림이라는 풍선효과를 낳았다는 지적이 제기돼 왔다.

이러한 현상의 중심에는 양도소득세 부담을 크게 낮춰주는 장기보유특별공제 제도가 있다. 장특공제는 주택 보유 기간과 거주 기간이 길수록 양도세의 일부를 감면해주는 제도다. 1가구 1주택자의 경우 보유 기간과 거주 기간 1년당 각각 4%포인트씩 공제가 적용돼, 10년 이상 보유하고 실제 거주까지 하면 양도차익의 최대 80%를 공제받을 수 있다. 양도가액이 12억원을 초과하더라도 장기 보유와 거주 요건을 충족하면 세 부담이 크게 줄어든다.

정부와 여당은 이 같은 구조가 고가 아파트 투자에 유리하게 작용하고 있다고 보고 있다. 실거주 여부와 관계없이 장기간 보유만 하면 대폭적인 세제 혜택을 받을 수 있어, ‘투자용 1주택’을 양산하는 제도적 허점이라는 것이다. 이로 인해 실수요자보다는 자금 여력이 있는 투자자들이 고가 주택 시장으로 몰리는 현상이 강화됐다는 분석도 나온다.

이에 따라 향후 비거주 1주택자에 대해서는 장기보유특별공제율을 낮추거나, 공제 적용 요건을 보다 엄격하게 설정하는 방안이 검토될 수 있다는 전망이 나온다. 공제율을 일괄적으로 줄이거나, 양도차익 규모에 따라 차등 적용하는 방식, 또는 거주 요건을 강화하는 방안이 거론된다.

다만 비거주 1주택자에 대한 규제 강화가 곧바로 시행되기보다는, 충분한 사회적 논의 과정을 거칠 가능성이 크다는 전망도 나온다. 직장 이동이나 교육 문제 등으로 실제 거주가 어려운 1주택자까지 투기 수요로 묶는 것이 타당한지에 대한 논란이 불가피하기 때문이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “단순히 장기보유특별공제 항목을 줄이는 것인지, 아니면 양도 차익 규모에 따라 공제율을 조정하는 방식인지 등은 아직 열려 있다”며 “제도 손질 방향에 따라 시장에 미치는 영향도 상당히 달라질 수 있다”고 말했다.

박두식 기자 다른기사 보기