시행사 자기자본 등 PF 근본적 개선 방안도 강구
금융사 건전성 강화…상호금융 충당금 적립률 상향
정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위험이 국내 경제의 뇌관으로 작용하지 않도록 전방위적 대책을 마련하고 있다.
PF사업장에 대한 대출 만기연장의 문턱을 높이는 등 옥석가리기를 통해 부실을 연내 모두 털어내는 한편, 금융회사의 부실이 발생하지 않도록 충당금 상향 등 건전성 강화에 만전을 기하고 있다.
25일 금융권에 따르면 금융당국은 올해 주요 업무계획으로 부동산 PF 사업장의 ‘옥석가리기’ 등 질서 있는 정상화를 기본 방침으로 정했다. 정상적인 PF 사업장에 대해서는 지원을 강화하고, 부실사업장에 대해서는 재구조화를 촉진하는 것이 핵심이다.
우선 PF 대주단 협약을 통한 만기연장·이자유예 등 금융지원시 PF사업장의 사업성 평가를 강화해 정상 사업장 중심으로 지원을 집중한다. 금융사들이 부실 사업장에 무분별하게 만기연장·이자유예를 하지 않도록 하기 위한 취지다. 특히 사업장의 대출 만기 연장을 위한 채권자 동의율을 강화하는 방안이 유력하게 거론된다.
세 번 이상 본PF로 전환되지 않고 만기연장 된 브릿지론은 사업성이 없는 부실 사업장으로 판단하기로 했다. 또 본PF로 착공돼도 공사 진행률과 분양률이 미진하면 사업성이 저하됐다고 보고 평가기준을 엄격히 적용하기로 했다.
이렇게 걸러낸 부실 사업장은 경·공매를 통해 빠르게 구조조정한다. 경·공매로 사업장의 토지 가격을 지금보다 평균 60% 수준으로 낮춰 PF사업성을 높인다. 또 외부전문가가 포함된 태스크포스(TF)를 구성해 PF 사업성 평가의 세부지표를 확정하고, 하반기 중에는 사업장별 부실정리 또는 사업 재구조화 계획을 제출받을 예정이다. 금융당국은 이같은 PF 옥석가리기를 통해 올해 안에 부실을 모두 털어낼 방침이다.
PF사업에 대한 금융사의 건전성 관리도 강화한다. 우선 만기연장 반복으로 사업성이 낮아진 사업장에 대해서는 금융사가 손실을 100%로 인식하도록 한다. 금융사들이 PF 손실을 회피해 충당금을 쌓지 않고 배당 성과급으로 유출하지 않도록 금감원의 감독도 강화한다.
앞서 이복현 금감원장은 “정상적 사업이 어려운 곳마저 만기연장하는 등 부실 사업장 정리가 더디게 진행되고 있다”며 “PF손실 인식을 회피하며 남는 재원을 배당·성과급으로 사용하는 금융사에는 엄중 책임을 물을 것”이라고 강조했다.
저축은행·여신전문금융사는 토지담보대출 충당금을 부동산 PF 대출 수준으로 증액한다. 농협·수협·신협·산림조합 등 상호금융권은 부동산·건설업에 대한 대출 충당금 적립기준을 상향 조정한다. 저축은행·여전사의 PF대출 요적립률 수준으로 강화하기 위해 상호금융의 충당금을 기존 대비 30% 상향한다. 증권사와 부동산신탁사의 부동산 관련 순자본비율(NCR), 한도규제도 정비해 내실있고 안정적인 부동산투자를 유도할 방침이다.
또 금융당국은 기획재정부, 국토교통부와 함께 PF사업의 근본적인 구조를 개선한다.
국내 PF의 근본적 문제점은 시행사 자기자본이 총사업비의 10%에 불과하고, 나머지는 금융사 대출과 건설사 채무보증으로 충당한다는 점이다. 부동산 호황일 때는 적은 자본으로 막대한 개발 수익을 낼 수 있지만, 경기 악화일 때는 대규모 빚을 다시 상환해야 해 건설사는 물론 금융사까지 연쇄적으로 타격을 입게 되는 구조다.
이에 정부는 ‘부동산 PF 관리 방안’에 대한 연구용역을 통해 시행사의 자기자본을 기존 10%에서 20% 이상으로 상향하는 방안을 검토하고 있다. 현재는 저축은행만 시행사의 자기자본 20% 이상인 PF 사업장에 대출을 해주게 돼 있는데, 앞으로는 해당 규제는 은행·보험사·증권사·여전사 등 전업권으로 확대될 전망이다.
금융당국은 “고금리 지속, 부동산 경기회복 지연 등에 따른 시장불안 가능성에 대비해 금융시장에 대한 강도 높은 모니터링을 계속할 계획”이라고 말했다.
