이재명 정부의 부동산 정책은 강력한 수요 억제책으로 그 윤곽을 드러냈다. 주택담보대출 6억 원 이하 제한, 다주택자 대상 대출 전면 금지, 전세대출 제한 등에 이어 종합부동산세 공정시장가액 비율 상향 검토 등 대출과 세금 규제가 총동원되고 있기 때문이다. 이렇듯 6·27 대출 규제와 스트레스 DSR 3단계 시행 이후 서울 아파트값이 3주 연속 상승 폭을 줄이며 과열된 집값이 진정세를 보여주고 있어 참으로 다행스럽다.
지난 7월 17일 한국부동산원이 발표한 ‘전국주택가격동향조사 : 2025년 7월 2주(7월 14일 기준) 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트값은 0.19% 올라 전주(0.29%)보다 상승 폭이 0.10%포인트 줄었다. 이로써 서울은 3주 연속 상승 폭이 줄었고, 상승률은 한 달 전인 6월 초(0.19%) 수준으로 되돌아갔다. 하지만 최근 고개를 든 수도권 전셋값 상승은 부동산 시장이 여전히 불안하다는 신호로 볼 수 있다. 경기도 과천의 중소형(60~84㎡) 아파트 평균 전셋값은 최근 9억 원에 달해 2년 전보다 1억 원 이상 올랐고, 서울과 경기도 주요 지역에서도 불안한 움직임이 감지되고 있다. 특히 6·27 대출 규제로 인해 전세 매물이 줄어들면서, 전셋값 상승은 물론 ‘전세의 월세화’도 가속할 것으로 전망이 된다. 한국부동산원에 따르면 지난 6월 서울 주택 전셋값은 전월 대비 0.24% 오르며 5월 0.15%보다 상승 폭을 0.9%포인트 키웠다. 서울 25개 자치구 중에선 6월 입주 물량이 많았던 서초구를 제외한 24개 구의 전셋값이 모두 올랐다.
여기에 6·27 규제로 갭투자가 원천 차단되고 소유권 이전 조건부 전세대출 등이 막히면서 전세 매물은 더 줄어들 수 있다. 매물 감소는 전셋값 상승으로 이어지고, 전셋값이 오르면 집값도 상승 압력을 받는다. 한편 지난 2년 새 서울 국민평형(국평) 아파트 평균 전셋값이 6,400만 원가량 오른 것으로 나타났다. 지난 7월 22일 부동산 중개업체 집토스에 따르면 올해 상반기 수도권 평균 전셋값은 2023년 상반기 대비 10.8%(4,215만 원) 오른 4억 3,278만 원으로 집계됐다. 수도권 아파트 7,878개 단지의 국토교통부 전세 실거래가격을 분석한 결과다. 더구나 건설산업연구원이 지난 6월 24일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 열린 ‘2025년 하반기 건설·부동산 시장 진단 및 내수경기 활성화 전략 세미나’에서 수도권 입주 물량이 올해 14만 가구에서 내년 10만 가구로 줄어들 것이라 진단하고 공급 공백이 가격 불안 가능성을 유발할 가능성도 제기했다. 따라서 자칫 공급 절벽이 현실화하고 전셋값 불안이 본격화하기 전에 정부가 선제적으로 공급 확대에 나서야 할 필요가 있다.
내년 입주 예정물량은 전국 기준 19만 773가구(부동산원)로 올해(27만 4,360가구)보다 30.5% 감소할 것으로 예상이 된다. 권역별 내년 입주 물량은 ▷수도권 10만 1,083가구, ▷지방 8만 9,690가구로 추산된다. 수도권 입주 물량은 올해 14만 114가구에서 10만 1,083가구로 27.83% 감소할 것으로 보인다. 2021년 착공 물량이 2024~2025년 준공물량으로 이어지는데, 올해 하반기 이후 입주 물량 감소에도 영향을 미치는 것이다. 주택 공급 부족 여파는 하반기와 내년까지 지속할 전망이다. 선행 지표인 민간 주택 인허가 물량은 2년 연속 감소한 상태다. 올해 상반기 전국 인허가 실적은 전년 대비 16.8% 감소한 7만6,778가구다. 공공부문에서는 인허가 물량이 전년 대비 34.9% 증가했지만, 민간에서 17.2% 감소했다. 지난해 분양주택 인허가 물량은 34만 6,000가구로 최근 10년 평균 49만 1,377가구 대비 29.6%나 적은 실정이다.
물론 정부도 공급 확대의 필요성을 잘 인식하고 있다. 3기 신도시 조기 착공, 군부대 이전 및 용적률 상향을 통한 공급량 확대 등 다양한 방안을 추진 중이며, 재건축·재개발 활성화를 위한 규제 완화 방안도 제시했다. 그러나 대부분이 기존 정책의 반복이거나 시장이 주목하는 입지·물량·시기 등 핵심 요소가 빠져 있다. 하지만 정부가 ‘6·27 대출 규제’로 집값 상승 열기를 일단 진화시킨 상황에서 다음 카드로 꺼내 들 공급 정책의 윤곽이 서서히 드러나고 있다. 신도시 개발을 서둘기보다 도심 내 재건축·재개발 활성화를 통한 공급 확대로 읽힌다. 김윤덕 국토교통부 장관 후보는 15일 첫 출근길에서 “공급을 늘리기 위해 재건축·재개발 규제 완화를 적극적으로 검토해야 한다”라면서도 “민간의 이익과 공공의 이익을 균형 있게 할 필요가 있다”라고 말했다. 이는 문재인 정부의 ‘규제 일변도’ 정책과는 확연히 다른 접근방식이다. 특히 김 장관 후보가 민주당 내에서도 ‘친시장 주의자’로 분류되는 인물이라는 점에서 정책 변화에 대한 기대감이 크다.
문제는 정부의 공급 확대 의지에도 거시경제적 제약 요인들이 발목을 잡을 수 있다는 우려도 크다. 현재 지속하는 고금리 기조와 원자재 가격 상승으로 인한 건설비 증가는 주택 공급의 가장 큰 제약 요인 중 하나다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장의 경색도 민간 개발업자들이 신규 프로젝트를 시작하고 완료하는 데 필요한 자금 조달을 어렵게 만들고 있다. 이는 민간 주도 공급을 제한하는 핵심 요인으로 작용하며, 정부의 규제 완화 노력에도 실제 착공 및 공급으로 이어지는 데 한계를 초래할 수 있다. 지금은 새로운 대책을 쏟아내기보다는 기존 공급 계획의 실현 가능성을 높이는 데 집중해야만 한다. 이제 실질적으로 필요한 것은 실효성 있는 공급 로드맵이다. 정부가 대출과 세금으로 수요를 억제한다고 해도 공급이 받쳐주지 않으면 저금리 기조 속에서 집값 불안은 언제든 재현될 수 있고, 지금 고개를 드는 전셋값 불안은 더욱 증폭될 수 있다.
수요 억제로 집값을 주저앉히면 풍선효과로 전셋값이 불안해지는 것이 우리나라 주택 시장의 오랜 특징 중 하나이다. 이를 바로 잡기 위해서라도 정부는 입지·물량·시기를 명확히 제시한 구체적 공급 로드맵을 조속히 마련해 발표할 필요가 있다. 그래야만 실수요자는 예측 가능성을 얻고 내 집 마련 계획을 세울 수 있으며, 전세금 과열 조짐도 해소할 수 있다. 수요 억제만으로 집값을 잡겠다는 계획은 성공하기 어렵다. ‘진보 정부 = 집값 상승’이라는 진부(陳腐)하고 비루(鄙陋)한 공식의 정책 실패 반복만 초래할 수 있기 때문이다. 이런 우려가 나오는 지금이 바로 공급 로드맵을 제시할 최적기임을 정부는 각별 유념하고 공급 확대 로드맵을 서둘러 제시해야만 한다.
