장특공 축소·간주임대료 적용 대상 확대 방안도
이재명 대통령이 다주택에 이어 ‘고가 비거주 1주택’을 투기 수요로 규정하고 압박 수위를 끌어올리고 있다. 특히 보유세와 거래세를 망라한 세제 카드를 꺼내들 수 있다는 관측에 부동산 시장에서는 촉각을 곤두세우는 모습이다.
시장에서는 추가 세제 카드로는 보유세 강화가 첫 번째로 거론된다. 종부세 세율 인상은 세법 개정이 필요한 만큼 현재 공동주택 기준 69%로 동결된 공시가격 현실화율을 시세의 90%까지 높이는 것이다. 여기에 윤석열 정부 시절 95%에서 60%로 낮아진 공정시장가액비율을 다시 높여 종부세 부담을 원상복구하는 방안도 시행령 개정을 통해 즉시 적용할 수 있다.
여권과 시민사회 일각에선 현재 12억원인 1주택자 양도소득세 비과세 기준을 조정하는 방안도 언급된다. 양도세 비과세 기준은 2021년 9억원에서 12억원으로 상향된 바 있다.
다만 지난해부터 서울 아파트값이 큰 폭으로 오른 상황에서 양도세 비과세 기준을 낮추면 시장의 충격이 커 신중해야 한다는 목소리가 나온다. KB부동산에 따르면, 올해 1월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 15억2162만원이다. 강북 14개구는 10억8235만원, 강남 11개구는 19억1409만원으로 단순 계산으로 양도세 비과세 기준을 하향하면 서울 전역이 양도세 부담 가시권에 드는 셈이다.
비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 축소도 꺼내들 수 있는 카드다.
1가구 1주택자는 보유기간과 거주기간 1년당 4%포인트씩 최대 40%까지 공제돼 10년 이상 주택을 보유하고 거주까지 한다면 양도세의 80%를 감면받는데, 거주 기준만 남기는 게 골자다.
간주임대료 적용 범위를 고가 비거주 1주택자까지 넓히는 방안도 있다. 간주임대료란 임대인이 임대 보증금을 받았을 때 이를 일정 수준의 임대 수입으로 보고 세금을 부과하는 것이다.
올해부터 부부합산 2주택자도 시가 12억원 이상 초과 주택을 보유하고, 보증금 합계가 12억원을 넘으면 전세보증금에 대한 간주임대료에 종합소득세가 부과된다. 보유한 주택을 세를 놓은 비거주 1주택자라면 주택 가액에 따라 간주임대료 대상에 포함해 세제를 강화할 수 있는 셈이다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “투기용을 판단하기는 쉽지 않다”며 “직장이나 학교 등에 따라 거주하지 못하는 사람도 많은 데다 여러가지 문제가 복잡한데 투기용을 판단할 때 섬세하게 설계를 하지 않으면 조세 저항도 생길 수 있다”고 말했다.
