부동산·주식 급등이 부른 자산 양극화, 소득만으론 한계 집값 고삐 잡는 이유

우리 사회의 경제적 불평등이 단순히 매달 벌어들이는 월급의 차이를 넘어 이제는 개인이 보유한 자산의 격차로 고착화(固着化)하고 있다. “열심히 일하면 집 한 채는 살 수 있다.”라는 공식이 더 이상 작동하지 않는다는 진단이 나왔기 때문이다. 월급의 많고 적음보다는 부모로부터 ‘얼마를 물려받았는지’와 ‘부동산을 얼마나 보유했는지’가 평생의 자산 궤적(軌跡)을 좌우하는 구조가 굳어지고 있다는 방증(傍證)이다. 특히 한국의 자산 불평등이 부동산과 대물림의 두 축을 중심으로 심화하고 있고, 소득만으로 그 격차를 메우기 어려워지고 있다는 국책연구기관의 분석이 나왔다. 특히 청년기에 형성되는 ‘초기자산’ 차이가 시간이 지날수록 더 벌어지고 있다고 한다. 이런 상황이 지속된다면 계층 이동은 더욱 어려워지고 청년층의 불만이 누적돼 사회 시스템의 안정까지 훼손될 우려가 크다는 데 문제가 있다.

한국보건사회연구원이 지난 2월 19일 발표한 ‘자산 격차 요인 분석과 정책 과제’라는 제하의 보고서(김성아·이주미·박형존·한솔희·한수진)에 따르면 한국의 자산 불평등은 부동산과 대물림이라는 두 축을 중심으로 심화(深化)하고 있으며 소득만으로는 이 격차를 메우기가 점점 더 어려워지고 있는 것으로 나타났다. 자산은 단순한 경제적 여력을 나타내는 지표를 넘어 이혼이나 실업 등 사회적 위험으로부터 가계를 보호하는 안전판 역할을 한다. 하지만 현재 우리 사회의 자산 분포는 매우 불균등한 구조를 띠고 있다. 보고서는 1995년부터 최근까지 한국 상위 10% 고자산가의 자산 점유율이 65% 안팎의 높은 수준을 유지하고 있다고 분석했다. 이는 사회민주주의 복지국가인 덴마크나 인접 국가인 일본보다 높은 수준으로 자산 격차의 실재가 소득 격차보다 훨씬 심각하다는 점을 시사(示唆)한다.

한국보건사회연구원의 ‘자산 격차 요인 분석과 정책 과제’ 보고서에 따르면 상위 10% 자산가들이 보유한 자산이 전체의 65% 안팎을 차지하는데, 이런 현상은 1995년 이후 최근까지 변함없는 요지부동(搖之不動)이다. 또 한국복지패널의 시계열 자료를 이용해 2007년 당시 청년의 자산 상황을 2023년과 비교했을 때도 유사한 결과가 나왔다. 2007년 상속·증여를 받거나 대출로 집을 산 청년들은 그렇지 않은 이들에 비해 16년 뒤에도 자산 우위를 유지하고 있었다. 반면 생활비 마련을 위해 빚을 지고 출발한 청년들은 나중에도 자산 하위 계층에 머무는 경향이 뚜렷했다. 열심히 일해 월급을 저축하는 것만으로 자산 격차를 좁힐 수 없었다는 극명(克明)한 의미가 아닐 수 없다.

한국의 자산 격차를 심화시키는 주범으로는 부동산 중심의 자산 구조와 대출을 통한 자산 증식 행태가 꼽힌다. 분석 결과 부동산 자산을 보유한 것만으로도 중하위층의 자산 수준을 끌어올리는 효과가 있었지만, 최상위층으로 갈수록 부동산과 금융자산 그리고 부채를 동시에 대규모로 보유하며 부를 증식하는 양상이 선명(鮮明)했다. 무리하더라도 빚을 내 부동산을 사고 그 가치가 상승하면서 자산이 다시 불어나는 연쇄 고리가 격차를 더욱 벌리고 있음이 명약관화(明若觀火)한 것이다. 굳이 이런 분석이 아니어도 대다수 국민은 ‘부모 찬스’에서 비롯된 자녀 세대의 자산 격차 확대를 체감하고 있다. 취업, 결혼과 동시에 부모의 지원을 받아 아파트를 산 청년과 대출까지 받아 전세·월세를 전전하는 청년이 겪는 현실은 큰 차이가 있음은 자명(自明)하다. 지난해 서울에서 아파트·연립·오피스텔 등 집합건물을 생애 최초로 구입한 이들 중 30대의 비중이 역대 최고인 49.8%였다. 지난 2월 19일 법원 ‘등기 정보 광장’ 통계에 따르면 지난해 서울 집합건물의 생애 최초 매수 등기 건수는 6만 1,161건이었고, 이 중 30대가 등기한 것이 3만 482건(49.8%)에 달해 2010년 관련 통계가 공개된 이후 역대 최고치다. 2024년(46%)보다 4%포인트 가까이 늘었다. 집값이 폭등했던 2021년에 30대의 매수 등기 비중은 43.5%에 달했지만, 집값 조정기였던 2022년에 36.7%까지 줄었다가 2023년 42.3%로 늘어난 뒤 꾸준히 증가 추세를 보인다. 상당수가 신혼부부, 신생아가 있는 가구에 주어지는 정부 정책대출에 의지해 집을 산 경우다. 

지난해 ‘6·27 가계대출 방안’과 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’으로 강력한 대출 규제가 이뤄진 가운데 첫 집 구매자들에게는 ‘담보인정비율(LTV │ Loan-to-Value ratio)’이 70%까지 적용되는 등 정책적 혜택이 주어지면서 이런 경향이 확대되는 것으로 보인다. 특히 ‘내 집 마련’ 수요가 높은 청년층에 해당하는 신혼부부나 신생아 가구는 대출과 청약 등에서도 특례를 받을 수 있다. 서울 아파트값 상승 폭이 커지면서 ‘더 늦기 전에 사야 한다’라는 심리가 30대의 첫 집 구매에 영향을 미쳤다는 분석도 나온다. 반면 40·50대의 서울 내 첫 집 매수 비중은 줄고 있다. 40대는 2024년 24.1%에서 지난해 22.7%로, 50대는 2024년 12.6%에서 9.9%로 각각 감소했다. 가장 우려스러운 지점은 청년기에 형성된 초기 자산의 차이가 시간이 흐를수록 오히려 더 큰 격차로 벌어진다는 사실이다. 연구진이 2007년 당시 청년층의 자산 상태가 2023년까지 어떻게 변했는지 그 경로를 추적해보니 초기 단계에서 부모로부터 상속이나 증여받았거나 부채를 적절히 활용해 일찍 부동산을 취득한 집단은 이후 자산 축적 과정에서 압도적인 우위를 유지했다.

사회생활 초기의 자산 차이가 생애 전 기간의 격차로 이어지는 사회에서 청년들의 ‘일할 의욕’은 크게 손상될 수밖에 없다. 이를 방지하기 위해선 무엇보다 중요한 것 중 하나가 주택 가격의 안정이다. 정부는 차질 없이 주택 공급 계획을 추진해 중·장기적으로 집값이 오르지 않을 것이란 확신을 청년들에게 심어줘야만 한다. 이와 함께 자산에 의한 계층을 좁힐 수준의 고소득을 얻을 수 있는 양질의 일자리를 만드는 데 주력해야 한다. 이런 구조적 문제를 해결하기 위해 보고서는 생애주기 관점의 포괄적인 정책 설계를 제언한다. 자산 격차 완화의 기본 방향은 정책 지원의 우선순위를 중저자산층에 두고 이들이 안정적으로 자산을 형성할 수 있도록 도와야 한다는 맥락이다. 청년기의 자산 형성과 중장년기의 축적 그리고 노년기의 활용이 유기적으로 연동될 수 있도록 사회 정책과 조세 정책을 조합해야 한다고 조언했다. 정책당국이 명심해야 할 대목으로 각별 유념해야 한다.

한편 연령대에 따라 집값 상승 영향이 다른 것이란 분석도 나왔다. 한국은행은 지난 2월 12일 집값이 오르면 50세 미만에서는 소비·후생이 줄지만 50세 이상에서는 증가한다는 보고서를 발표했다. 젊을수록 최초 주택 구매나 ‘상급지’ 진입 등을 위해 저축을 늘리거나 대출 원리금 상환 부담으로 소비를 줄인다. 반면 이미 집이 있고 주거 이동 유인이 적은 고령층은 자산 효과를 누린다. 전체 가구의 평균 소비성향이 전반적으로 하락하고 있는데 40세 미만, 특히 무주택 가구의 하락세(下落勢)가 두드러진다. 고령층은 소비성향이 다른 연령대보다 낮다. 한국부동산원이 지난 2월 20일 발표한 ‘전국 주택 가격 동향 조사 : 2026년 2월 3주 주간 아파트 가격 동향’을 보면 올해 2월 셋째 주(2월 20일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 전국 아파트 매매가격은 0.06% 상승했고, 전세가도 0.07% 상승했다. 특히 서울은 명절 연휴 영향으로 거래 및 매수 문의는 감소하였으나, 선호도 높은 대단지·역세권·학군지 및 재건축 추진 단지 중심으로 수요가 집중되며, 서울 아파트 매매가격은 0.15% 상승했고 전세가도 0.08% 상승했다. 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 거듭 확인하고 보완 방안을 내놓으면서 매물이 늘어 둔화하기는 했지만 지난해 2월 첫째 주 이후 53주 연속 상승세를 이어가고 있다.

중저가 매물이 많은 비(非)강남권과 외곽 등의 상승률이 상대적으로 높다. 국토교통부가 발표한 ‘2024년도 주거실태조사’에 따르면 서울의 ‘주택 가격 대비 소득 비율(PIR │ Price to Income Ratio)’은 중위가격 기준 13.9배로 집계됐다. 이는 전년도 12.4배보다 1.5 포인트나 상승한 수치다. PIR은 주택 가격을 연 소득으로 나눈 값으로, 13.9배는 소득을 한 푼도 쓰지 않고 14년 가까이 모아야만 집을 살 수 있다는 의미이다. 집값 상승이 계속 지속되면 세대·자산 계층 간 불평등은 더욱 심화하고 내수 기반이 당연히 약화한다. 대외 변수에 취약한 수출 주도형 경제구조를 개선하기 위해서는 안정적인 내수가 필요불가결(必要不可缺)하다. 주거비 부담 증가가 만혼(晩婚)과 저출산(低出産)의 주요 원인이므로 부동산 시장 안정화는 ‘인구 절벽’의 해결책이 될 수도 있다. 수도권 쏠림을 해소하는 방안도 화급한 급선무(急先務)다.

이와 같은 부동산에 이어 주식 자산에서도 ‘양극화(兩極化 │ Polarization)’가 나타나고 있다. 대형주 중심의 증시 활황세가 이어지면서 투자 여력이 있는 투자자와 그렇지 못한 투자자 사이에 수익 편차가 생기는 양상이기 때문이다. 작금의 증시는 유가증권시장의 시가총액 상위 10개 종목 비중이 1년 사이 10%포인트 증가하며 50%를 넘어선 데서 보듯 대형주가 주도하는 장세다. 지난 2월 20일 한국거래소에 따르면, 코스피(KOSPI)는 2.31% 오른 5,808.53에 마감했다. 사상 최고치다. 시가총액 1위 삼성전자는 0.11% 올라 19만 100원에 마감했다. 국내 시가총액 2위인 SK하이닉스는 6.15% 폭등해 사상 최고가인 94만 9,000원을 기록했다. 그러다 보니 대형주를 보유한 투자자와 중·소형주를 주로 매수한 투자자의 수익률 차이만큼 자산 축적 규모도 달라지는 모양새다. 금융자산 5억 원 이상 투자자의 지난달 수익률이 상대적으로 자산이 적은 투자자에 비해 높다는 NH투자증권의 분석도 나왔다. 부동산뿐만 아니라 증시에서도 보유 자산이 많을수록 더 많은 이익을 얻는 ‘부익부(富益富) 빈익빈(貧益貧)’ 현’ 현상이 나타나고 있다는 얘기다. 빚을 내 투자하는 이른바 ‘빚투’가 빠르게 늘어나는 것은 이런 격차를 어떻게든 좁혀보려는 움직임일 것이라 보인다.

인위적으로 증시 흐름을 제어하는 것은 현실적으로 불가능하지만, 단기간에 너무 가파르게 오른 것이 문제다. 결과적으로 자산가와 부자 중심으로 자산 증식 효과가 쏠리면서 상대적 박탈감이 적지 않다. 더욱이 소득 불평등 정도를 보여주는 소득분배지표인 ‘지니계수(Gini coefficient │ 균등화 처분가능소득 기준)’의 장기 추세를 보면 소득 불평등은 줄어든 반면 수도권 부동산 문제가 초래한 자산 양극화는 역대 최대 수준으로 악화한 상황이다. 경제 현안 중 하나인 세대별·계층별 자산 양극화는 사회 갈등을 키우고 경제시스템 불안을 야기(惹起)하는 주요 요인이 아닐 수 없다. 정부가 재정을 투입해서라도 자산 양극화의 후유증을 줄이려고 하는 이유도 여기에 있다. 하지만 이런 방식은 재정 누수를 부를 수 있고 근로의욕 저하와 자원 배분 왜곡(歪曲)으로 이어질 수 있음도 각별 유념해야 한다. 우선 수도권 집값부터 안정시키면서 중산층과 서민이 장기적이고 단계적으로 투자자산을 늘려갈 제도적 뒷받침이 긴요(緊要)하다. 다른 경제주체에 비해 상대적으로 세금 부담이 큰 봉급생활자 등에 대한 배려도 서둘러야 할 급선무(急先務)로 보인다. 일반적으로 자산의 증가는 자산의 크기에 비례한다. 코스피의 상승으로 자본의 수익률이 폭발적으로 증가했지만, 노동자의 자산은 결단코 그러하지 않다. 자본을 가진 사람들이 돈을 버는 양과 노동으로 돈을 버는 사람과의 격차는 더욱 벌어지는 구조이기 때문이다. 소규모 사업체에 소속된 노동자에게는 자산을 증식할 기회조차 아예 없다. 임금이 낮다 보니 자산을 불릴만한 자본금을 모으기조차도 힘들다는 현실을 직시(直視)해야만 한다.