정부 월세 전환에 제동…다음은 강제 규정?

19일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 제3차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 전월세전환율을 기존 4%에서 2.5% 수준으로 낮추기로 했다고 밝혔다.

전월세전환율이란 전세에서 월세로 전환 할 때 월 임대료를 결정하는 비율이다.

현행 전월세전환율은 4%다. 한국은행 기준금리에다 대통령령으로 정한 3.5%의 이율을 더하도록 규정하고 있다. 현재 기준금리는 0.5%라 전월세전환율은 4.0%가 된다.

현행 4%인 전월세전환율은 시중은행 대출 금리 보다 높은 상황에서 임대차3법이 시행에 들어가자 전세를 월세로 전환하려는 집주인들이 늘어나고 있는 상황이다. 이는 임대차 시장 불안 요인으로 작용하고 있다. 

이에 정부가 이 같은 월세 전환 움직임에 제동을 걸기 위해 후속조치에 나선 것이다. 

정부가 전월세전환율을 시중금리 수준으로 낮춘 뒤 반드시 지키도록 강제한다면 집주인들의 월세 수익률은 떨어질 수밖에 없는 만큼 월세 전환을 막을 수 있다. 

지난 6월 기준으로 시중은행 전세대출 금리는 2.26%, 주택담보대출 금리는 2.49% 수준이다. 또 시중은행 1년 만기 정기예금 금리는 1.40% 수준이다.

전월세전환율을 하향 조정하면 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 그만큼 낮아지게 된다.

예컨대 A씨가 7억원짜리 전세를 보증금 4억원짜리 월세로 전환할 때 4%를 적용하면 월 임대료는 133만원(1년에 1600만원)으로 책정된다. 

이를 2.5%로 내릴 경우 월 임대료는 83만원(1년에 1000만원)으로 월세 부담이 줄게 된다.

홍남기 부총리는 “현행 4%인 전월세전환율이 임차인의 월세전환 추세를 가속화하고 임차인의 부담을 가중시킬 수 있다는 지적 등을 감안해 전월세전환율 하향조정을 추진하기로 했다”며 “그 수준은 임차인의 전세대출금리, 임대인의 투자상품 수익률 및 주택담보 대출금리 등 양측의 기회비용 등을 모두 고려해 2.5%로 할 계획”이라고 설명했다.

다만 현행 전월세전환율은 강제성 있는 규정이 아닌데다 신규 계약에는 적용되지 않는 한계도 존재한다.

이에 정치권에서는 과태료 부과 등 보완 방안을 마련해야 한다는 목소리도 나오고 있다. 

더불어민주당 부동산태스크포스(TF) 위원인 이원욱 의원은 한 라디오에서 전월세전환율과 관련해 “일차적으로 자율 유도를 해야 되겠으나 지켜지지 않으면 법적 처벌 가능성도 고려해야 한다”고 말했다.

무소속 이용호 의원이 최근 발의한 주택임대차보호법 개정안에도 전월세전환율이 한국은행 통계월보에 게재된 금융기관의 대출 평균금리를 초과하지 않도록 규정하고 이를 어길 경우 2000만원 이하의 과태료를 부과하는 내용이 포함됐다.

다만 일각에서는 강제 규정을 부여하는 게 집주인의 기본권을 지나치게 제한하는 것으로 위헌 가능성이 있다는 목소리도 나오고 있어 논쟁의 여지가 있다.

홍 부총리는 “정부는 반드시 주택시장의 불안심리가 안정되고 실수요자 중심으로 재편되도록 총력을 기울여 나가겠다”고 밝혔다.